В рамках продолжения борьбы за корректировку застройщиком некачественных работ по наружным стенам дома прошу вас оформить соответствующие заявления на Гратис. Заготовку для письма прилагаю.
Рекомендации:
1. Текст "Ввиду наблюдения протечек, прошу Вас произвести устранение нарушений герметизации швов по периметру балкона. Протечки наблюдаются в таких-то местах."
"Прошу Вас устранить продувание наружных стен квартиры, наблюдаемое в таких-то местах"
"Ввиду постоянного промерзания наружных стен в зимний период, прошу Вас произвести утепление стен в таких-то местах".
2. В случае если вы уже оформляли подобное заявление ранее, рекомендую сослаться на него при оформлении нынешнего обращения. Дату вашего прошлого заявления можно узнать в УК или пишите мне в личку в телеграмме 8-925-587-89-56. "Повторно обращаюсь к Вам ....."
3. Обращаю ваше внимание что в случае успеха работы у Гратиса можно не принимать моментально, а дождаться соответствующих погодных условий (дождь - у кого протечки; холода - у кого промерзание). Можно дополнить заявление фразой "Прошу проинформировать меня о выполненных работах с подписанием соответствующего акта."
Заявления можно передать в УК, которая сформирует общий запрос на Гратис, приложив к нему наши обращения. Само общее заявление будет выложено в общий доступ для ознакомления.
Желательно оформить заявления в течение этой недели.
В целях оформления обращения в ООО "Гратис" прошу дать о себе знать тем, кто писал заявление по вопросу утепления фасадов, но работы проведены не были.
Следует указать ФИО заявителя, номер квартиры.
Можно написать мне в телеграмм 8-925-587-89-56 (или позвонить/написать смс)
Правовой статус земельного участка под МКД https://www.gkh.ru/article/85277-pravovoy-status-zemelnogo-uchastka-mkd
Однако существует определенная иерархия законов, в соответствии с
которой верховенство имеют федеральные законы, а остальное
законодательство не может им противоречить. Если же изданные нормативные
акты содержат иные, чем в федеральных законах, положения, то они не
могут приниматься во внимание и не имеют юридической силы.
Земельные отношения в той или иной степени регулируются Земельным,
Градостроительным и Жилищным кодексами. В них достаточно четко определен
правовой статус ЗУ МКД.
Буква закона
Иное правовое регулирование данных вопросов как противоречащее
нормативным актам с более высокой юридической силой является незаконным и
не подлежит применению. Постановлением пленумов Верховного Суда РФ № 10
и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав”
(Постановление от 29.04.2010) разъяснено, что в силу ст. 55 Конституции
РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на
основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие
права собственника, применению не подлежат.
Размер земельного участка под МКД
Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то вопрос о размере ЗУ
вызывает ожесточенные споры. Вопрос тем более актуален, что существуют
разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления земельного
участка под МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т.
п.
Жилищный кодекс не вносит ясности в правильное понимание размера
“положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он
включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные
для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”.
Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о
градостроительной деятельности. Земельный кодекс также не определяет
размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст.
43 Градостроительного кодекса: “Размеры земельных участков в границах
застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического
землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в
период застройки указанных территорий”.
Таким образом, все дома расположены на уже сформированных ЗУ, которые
первоначально были предоставлены для строительства, а затем для
эксплуатации жилого дома на основании акта. К этому акту прилагался
инвентарный план, содержащий границы этого участка и составляющий с
актом одно целое (названия документов в разное время могут различаться).
Предложение собственникам для оформления ЗУ в общедолевую
собственность произвести межевание и кадастровый учет противоречит
Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре
недвижимости”, ст. 16 которого предусматривает основания осуществления
кадастрового учета. В соответствии указанной статьей кадастровый учет
осуществляется в связи с образованием или созданием объекта
недвижимости, прекращением его существования либо изменением его
уникальных характеристик или сведений о нем. Очевидно, что к большинству
домов существующей застройки это отношения не имеет.
Для оформления земельного участка под МКД, постановки на кадастровый
учет ЗУ ранее построенных жилых домов среди прочих документов достаточно
акта о предоставлении ЗУ для строительства дома и его последующей
эксплуатации и инвентарного (или межевого) плана. Недостающие сведения
запрашиваются в порядке межведомственного информационного
взаимодействия.
Когда возникает право на землю МКД и нужно ли его регистрировать
Для правильного решения этого вопроса большое значение имеет время
формирования ЗУ. Постановление от 29.04.2010 определило, что
поставленные на государственный кадастровый учет ЗУ домов, построенных
до введения в действие Жилищного кодекса, становятся общей долевой
собственностью с момента введения в действие Жилищного кодекса, а
сформированные после этого времени – переходят в общую долевую
собственность с момента проведения государственного кадастрового учета.
Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не
требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется
бесплатно.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД
одновременно является государственной регистрацией неразрывно
связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество
(ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним”).
Если же участок придомовой территории не сформирован, то ни
государственные, ни муниципальные органы не вправе распоряжаться этой
землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ в качестве
общей долевой собственности. Если же указанные органы все же
распорядились вашей землей, то собственники помещений в доме в силу ст.
305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав
(подп. 66 и 67 Постановления от 29.04.2010).
Формирование ЗУ и проведение его государственного кадастрового учета –
обязанность органов власти, однако, если этого не сделано, в органы
государственной власти или местного самоуправления с заявлением о
формировании ЗУ может обратиться любой собственник. Решения общего
собрания не требуется (п. 4.3 Постановления № 12-П).
Свое право вы можете защитить в суде, который обязан будет исходить
из названных разъяснений Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда
РФ.
Буква закона
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит
собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Пункт 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64
Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые
содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном
законодательством РФ порядке до дня вступления в силу настоящего
Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
признаются действительными и имеют равную юридическую силу с
кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
Пункт 2 ст. 47 Федерального закона от 24.06.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”
1) Ремонт кнопок на вход, чтобы работали ключи – 16.08.2017.
2) Срок починки разбитой плитки в МОП – 01.09.2017. - В СРОК НЕ ИСПОЛНЕНО, новый срок не определен.
3) Сроки ремонта притвора дверей из которых дует – 01.10.2017 - перенос срока на 20.11.2017. 4) Обустройство площадки для сбора мусора - 01.11.2017 - ИСПОЛНЕНО. 5) Сроки окончания ремонта входных зон (лестницы, парапет,
перила) – срок не определен - НЕ ИСПОЛНЕНО. 6) Выполнение мероприятий по устранению шума вентиляции. – срок не определен - НЕ ИСПОЛНЕНО.
В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений.
Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к управляющей организации.
Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
Лицо, которому направлено в письменной форме или сделано устно заявление обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
На основании:
"ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ"
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"
При обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу УК.
Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано потребителем в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем сообщение потребителя (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано сообщение потребителя, и время его регистрации.
В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы УК известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан немедленно сообщить об этом обратившемуся потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации сообщений.
В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы УК не известны причины нарушения качества коммунальной услуги он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги.
Время проведения проверки в случаях, указанных в настоящем пункте, назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время.
По окончании проверки составляется акт проверки.
Если в ходе проверки будет установлен факт нарушения качества коммунальной услуги, то в акте проверки указываются дата и время проведения проверки, выявленные нарушения параметров качества коммунальной услуги, использованные в ходе проверки методы (инструменты) выявления таких нарушений, выводы о дате и времени начала нарушения качества коммунальной услуги.
Если в ходе проверки факт нарушения качества коммунальной услуги не подтвердится, то в акте проверки указывается об отсутствии факта нарушения качества коммунальной услуги.
Акт проверки составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверке, подписывается такими лицами (их представителями), 1 экземпляр акта передается потребителю (или его представителю), второй экземпляр остается у исполнителя, остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке.
При уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами.
На основании:
"X. Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.06.2017) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов")
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.06.2017) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов")
Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 27.02.2017) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме")
ПРАВИЛА ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ САНИТАРНОГО СОДЕРЖАНИЯ ТЕРРИТОРИИ, ОРГАНИЗАЦИИ УБОРКИ И БЛАГОУСТРОЙСТВА г. ОДИНЦОВО И ОДИНЦОВСКОГО РАЙОНА ПРИЛОЖЕНИЕ к решению Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 21 сентября 2005 г. № 22/1 www.odintsovo.info/white/blog.asp?id=2058
Как многие уже знают, в настоящее время проходит заочная часть голосования ОСС, одним из вопросов которого является: "17.Утвердить переход оплаты ОДН электроэнергии МОП согласно показаниям общедомовых приборов учета электроэнергии в МКД № 2." Также, появилась новость, что подписан закон об оплате за общедомовые нужды по коллективным счетчикам. По существу, для жителей нашего дома это означает следующее:
В настоящее время согласно Распоряжения Министерства ЖКХ Московской Области от 20.10.2016г. №200-РВ установлен норматив потребления электроэнергии в целях содержания общего имущества многоквартирного дома в размере 2,88 кВт ч в месяц на кв. метр площадей мест общественного пользования (МОП).
Для нашего дома величина МОП = 5780 кв.м.
Соответственно, по нормативу потребление электричества нашим домом:
2,88 кВт ч * 5780 кв. м. = 16 640,4 кВт ч (в месяц).
По факту, (по счетчику) например в июле 2017г. нашим домом потреблено 51 774,01 кВт ч (за месяц).
Таким образом, фактическое потребление элеткроэнергии (по счетчику) превышает нормативное на 35 127,6 кВт ч..
51 774,0 - 16 640,4 = 35 127,6 кВт ч.
В деньгах, это примерно: 35 127,6 * 4,06 = 142 618,1 руб.
В настоящее время эту разницу в 142 618,1 руб. оплачивает наша УК, из собственной прибыли. Однако в случае, если по результатам ОСС большинство собственников проголосует за переход оплаты ОДН электроэнергии МОП согласно показаниям общедомовых приборов учета электроэнергии, ситуация изменится. Данную разницу будет оплачивать не УК, а собственники квартир и нежилых помещений нашего дома. Соответственно счет за коммуналку увеличится ( примерно на 200-400 р).
Справедливости ради нужно заметить, что в будущем величины нормативов могут быть увеличены и станет выгоднее платить за ОДН электричества по показаниям общедомовых приборов учета.
УК Надежда напоминает о необходимости проголосовать до «15» октября 2017 г. (до 23:59):
Уважаемые собственники!
Напоминаем Вам, что проводится голосование собственников. Просим Вас принять участие.
Бланк голосования Вы можете получить в офисе ООО «Надежда», также бланки для голосования положены в почтовые ящики, в случае потери бланка, дополнительно можно получить у консьержа. Просим Вас не затягивать в принятии решения.
Заполненный бланк голосования можно оставить у консьержа, либо предоставить его в офис ООО «Надежда»
Сегодня, 15 июля, состоялось общее собрание собственников 2-ого дома. Как и обещано, выкладываю файлы для ознакомления с утверждаемым типовым договором и сметой.
Обращение к жильцам квартир первого подъезда №№ 7, 12, 17, 22, 27, 32, 37, 42, 47, 52, 57, 67, 72, 77, 82, 87, 92, 97, 102, 107.
С вентиляцией у нас проблема. Несколько месяцев она не работала. Пару дней назад её запустили, но жить в таком шуме сложно, и её отключили обратно. Подобные проблемы были в соседних домах. Не сразу, но вопрос решили. Починкой занимается Гратис, происходит это крайне медленно. Предлагаю простимулировать процесс. Прикрепляю pdf заявления, которое можно распечатать, вписать свои данные и отнести в УК Надежда. Они в свою очередь передадут заявление в Гратис.
Объявляю о возможности проводить голосования через сайт!
Чем это лучше, чем голосования на других ресурсах (например, через ВКонтакте)?
честное однократное голосование каждой квартиры;
возможность учёта площади квартиры;
возможность проводить как анонимные, так и открытые голосования.
Для примера, проведу два тестовых опроса, но актуальных опроса, для демонстрации возможностей. Первый опрос по мусоропроводу - открытый с учётом площади, второй по консьержу - анонимный без учёта площади.
Для проведения Общего Собрания Собственников (ОСС) необходимо найти:
Председателя ОСС
Секретаря ОСС
Счётная палата (3 человека)
Эти люди необходимы для соблюдения формальности проведения собрания и должны будут подписать все акты проведения этого собрания, чтобы его признали действительным.
УК "Надежда" обеспечит поддержку проведения (закупит конверты, оповестит собственников и т. п.).
В конце апреля у подъездов дома планируется высадка саженцев роз. Сам планирую купить и высадить у первого подъезда 10-20шт. Оставляю номер карты для желающих принять участие в деле.
Личное участие всех желающих приветствуется (закупка, хранение, высадка). Точную дату высадки согласуем, по погоде. Спасибо за внимание!
Давайте сформируем список вопросов для обсуждения на общем собрании.
Предлагаю следующее, дополняйте:
Выбрать и утвердить способ взаиморасчётов с УК по отоплению (вернуть ли формулу фактического потребления ресурса , как было в ноябре-январе).
Решить, как УК будет выставлять платёжки по фактическому потреблению тепла на подогрев горячей воды летом.
Установка кнопок на выход с лестницы (для того, чтобы с лестницы можно было только выйти, но не зайти, т. к. там вход не контролируется ни консьержем, ни камерами).
Открыть или закрыть мусоропровод.
Решить по освещению подъездов - нужно ли оставить полумрак или нет.
Вопрос уборки общедомовой территории - что в нее входит, почему не убирают территорию согласно общей площади по конкурсной документации
Итак, появились февральские платёжки! Что же мы видим в них?
А видим мы в них то, что нам начислили за отопление по нормативу 0,02 гКал/м2. То есть:
владельцы однушек будут платить только за отопление около ~1650 руб./мес.
владельцы двушек ~2900 руб./мес.
владельцы трёшек ~3700 руб.мес
Точную сумму смотрите в своих платёжках (или умножьте площадь на 0,02 * 2061,94). И теперь, внимание, запоминаем эту цифру, ведь она будет выставляться каждый месяц круглогодично и зимой и летом. Раз в год будет перерасчёт на основе реальных показаний по ИПУ.
Причиной изменения порядка взаиморасчётов с УК стали жалобы в ГЖИ от двух активистов нашего дома. В результате ГЖИ выдала предписание считать по данной схеме. Предписание прикладываю.
Что можно с этим сделать? Скоро грядёт ОСС (общее собрание собственников), на котором мы можем решить как нам платить за отопление, а не как проще ГЖИ, дабы отбиться от жалоб. Поэтому, просьба всем неравнодушным, обязательно выделить время на это собрание!
